Chystáte sa stavať rodinný dom?

Stavba rodinného domu nie je v dnešnej dobe jednoduchou ani lacnou záležitosťou, ale ak sa na to dobre pripravíte, hravo to zvládnete. Zväčša je to životná investícia, preto treba zvážiť aj svoje finančné možnosti. Pozrime sa na prvé tri dôležité kroky.

Pozemok

Nájsť vhodný pozemok nebýva ľahké. Na pozemok by sme sa nemali pozerať iba cez jeho cenu, ale aj jeho polohu, okolitú zástavbu, vzdialenosť a dostupnosť svojej práce a občianskej vybavenosti. Dôležité sú tiež základné parametre ako veľkosť, tvar, rozmery, geologické pomery, orientácia na svetové strany a dostupnosť infraštruktúry.

Hľadať môžete v novovybudovaných lokalitách ale i v staršej zástavbe. Nové ulice budú určitý čas dýchať stavebným ruchom a pôsobia spočiatku umelo. S pribúdajúcimi rokmi sa sústredený stavebný ruch upokojí a vyrastie aj vysadená zeleň. Výhodou sú nové vybudované komunikácie a chodníky a modernejší vzhľad zástavby. Štandardom je príprava - vyvedenie prípojok k inžinierskym sieťam na hranici pozemku. Nevýhodou býva vyššia cena a menšie parcely s väčšou hustotou zástavby.

V staršej zástavbe alebo na okraji obcí a miest je často potrebné rátať s horším napojením na inžinierske siete. Prípojky sú niekedy dlhšie, absentuje verejný plynovod, či kanalizácia. Pôvodné oplotenia nemusia korešpondovať s presnou hranicou parcely podľa katastra. Ceny pozemkov však bývajú prijateľnejšie a vhodným osadením stavby plynulo zapadnete do pôvodného prostredia.

To, že sa pozemok predáva ako stavebný, neznamená, že ním aj skutočne je. Pred jeho kúpou si overte na príslušnom stavebnom úrade, či a za akých okolností je na danom pozemku možné stavať. Stavebný pozemok je definovaný stavebným zákonom, resp. územným plánom obce lebo územným plánom zóny. V regulatívoch územných plánov sa definuje napríklad koeficient zastavanosti pozemku, podlažnosť, typ ale aj sklon strechy, uličná čiara a pod. Ďalším krokom je overenie si u príslušných správcov možnosť a podmienky napojenia budúcej stavby na inžinierske siete. Dobrou voľbou je si túto službu zaplatiť v skúsenej projektovej kancelárii, ktorá vám na daný pozemok spracuje správu obsahujúcu územnoplánovaciu informáciu, možnosti napojenia na inžinierske siete ale i posúdenie vhodnosti pozemku, potrebné dokumenty a odporúčania pre budúcu stavbu.

Projekt

Čím viac času venujete príprave stavby, tým ľahší priebeh vás čaká pri jej výstavbe. Zamyslite sa, čo od svojho nového príbytku očakávate, aký veľký životný priestor potrebujete, aké miestnosti, technické vybavenie a nezabúdajte aj na finančné možnosti. Pri 30 ročnej splatnosti úveru môžete Váš dom preplatiť aj o polovicu požičanej sumy. Dôležité je, aby vám jeho dispozičné a technické riešenie domu vyhovovalo aj pri generačných zmenách v rodine, či zmeny práce.

Vybrať si môžete z veľkého množstva katalógových projektov alebo si dať spracovať individuálny projekt.

Ak vám nevadí opakovateľnosť, chcete rýchlejšie dodanie projektu a ušetriť pár stovák eur, siahnite po hotovom riešení.

K cene katalógového projektu si však prirátajte cenu za osadenie stavby, prípojky na inžinierske siete a prípadné zmeny, ktoré vám väčšinou spracuje už váš projektant. Na zmeny je potrebný súhlas autora projektu. Určite sa však poraďte s odborníkom, či sa vybratý katalógový dom hodí na váš pozemok.

Ak máte vlastné predstavy, chcete jedinečný vzhľad stavby a individuálny prístup projektanta, dajte si spracovať projekt na mieru. Váš projektant s vami prekonzultuje vhodnosť a možnosti stavby na danom pozemku, citlivo zvolí osadenie stavby na ňom a architektonické stvárnenie. Taktiež vám vysvetlí výhody a nevýhody stavebných materiálov a spôsob výstavby. Štandardným výstupom je kompletný projekt na stavebné povolenie s osadením stavby na pozemok, pripojením na inžinierske siete, statickým posudkom, protipožiarnym posúdením stavby, projektovým energetickým hodnotením a projektom vykurovania a všetkých vnútorných inštalácií.

Porozhliadnite sa po svojom okolí a projektanta alebo projektovú kanceláriu starostlivo vyberajte. Mal by mať dlhodobé skúsenosti a musí mať oprávnenie na projektovú činnosť.

Presvedčiť sa o jeho fundovanosti a erudovanosti skúste najlepšie osobným rozhovorom, ukážkami prác a referenciami.

Dobrou službou je, no nebýva to pravidlom, obhliadka miesta stavby zo strany projektanta.

Cena projektu na mieru sa odvíja od celkových nákladov na stavbu a dohodnutého rozsahu a podrobnosti projektovej dokumentácie.

Stavebné povolenie

S hotovým projektom sa môžete vybrať na úrady. Aby ste mohli začať stavať, potrebujete v závislosti od miesta a typu stavby absolvovať územné konanie, ktorého výsledkom je rozhodnutie o umiestnení stavby a až na základe neho požiadať stavebný úrad o samotné stavebné povolenie. Za určitých okolností môže stavebný úrad tieto konania zlúčiť.

Ak plánujete stavať na poľnohospodárskych druhoch pôdy v zastavanom území obce je potrebné stanovisko Pozemkového a lesného odboru. Ak sa pozemok nachádza mimo zastavaného územia obce, je nutné požiadať o trvalé odňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu. Trvalé odňatie je v závislosti od plochy a podlažnosti domu, bonity a určených lokalít spojené s poplatkom. Odníma sa však iba plocha, ktorá bude zastavaná stavbou.

V stavebnom povolení sú určené podmienky na výstavbu. Stavebné povolenie stráca platnosť ak stavba nebude začatá do dvoch rokov od nadobudnutia právoplatnosti. Táto lehota sa však zväčša dá predĺžiť formou žiadosti o zmenu stavby pred dokončením.

Na povolenie stavby si štandardne nechajte 3 až 4 mesiace. Ak sa konanie rieši formou verejnej vyhlášky alebo sa vyskytne nesúlad vyjadrení, prípadne námietky účastníkov konania i viac. Okrem projektovej dokumentácie, vyhotovenej zväčša v dvoch exemplároch, treba k žiadosti o územné konanie a stavebné povolenie priložiť ďalšie doklady ako list vlastníctva na pozemok, prípadne dokumenty preukazujúce "iné právo" v zmysle stavebného zákona, rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia a súhlasy príslušných orgánov štátnej správy a obce alebo mesta, správcov inžinierskych sietí, majiteľov susedných pozemkov a podobne.

Ak nie ste odborník v danej oblasti, zvážte možnosť nechať sa v tomto konaní zastupovať a objednajte si takéto služby u svojho projektanta alebo v inžinierskej kancelárii.